2026年房产估价师理论与办法备考预习题

判断题

1.某注册房产估价师王某拟购买 A 市 C 区的一套多层住房，该估价师依据自己对该套住房实物、权益、

区位等的勘查、剖析，运用适合办法对该套住房进行了估价，并最后以接近于该估价对象价值的价格成交。

该估价师对该住房的估价是专业房产估价。

『正确答案』×

『答案分析』本题考查的是专业估价与非专业估价。需要是专业职员的职业行为而非个人行为，王某对自

己的房子进行估价，是个人行为，不是由专业机构完成，缺少公信力，不拥有专业估价的全部特点，因而

不是专业房产估价。参见教程 P2。

2.房产估价应是代替市场定价而不是模拟市场定价。

『正确答案』×

『答案分析』本题考查的是房产估价的特征。房产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。参见

教程 P6。

3.房产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房产估价事实上是房产专业估价人

员对房产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房产的理论价格。

『正确答案』×

『答案分析』本题考查的是房产估价本质上是评估房产价值。评估房产的价值而不是价格。参见教

材 P5。

4.在某房产价格咨询报告中，张估价师对某房产价格在商业开发首要条件下进行了估价，开发商采信了

张估价师的报告建议，参与了该地块的拍卖竞投，并最后以略高于张估价师估价结果的价格获得了该地块的

土地用权。但其后受金融危机影响，该地块市场价格狂跌。张估价师因此需要承担不实估价的法律责任。

『正确答案』×

『答案分析』本题考查的是房产估价是提供价值建议。房产估价仅提供价值建议，而不作价格保证。

而且张估价师做的是咨询报告。

这个案例也显示出“估价假设”的要紧，商业开发首要条件就是估价假设，在咨询报告中，假如张估价师

注明了未考虑可能的金融危机的影响，则更能帮助张估价师回避风险。参见教程 P7。

5.鉴证性估价的法律责任高于咨询性估价的法律责任。

『正确答案』√

『答案分析』本题考查的是房产估价是提供价值建议。鉴证性估价要提供给委托人以外的第三方用，

而咨询性估价主如果委托人自己用。鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。

参见教程 P7。

6.通常来讲，不适合直接用实质成交价格来判断估价结果的准确性。

『正确答案』√

『答案分析』本题考查的是房产估价误差应在合理范围内。判断估价误差大小，一般不与实质成交价格

相比，由于实质成交价格可能是非正常买卖价格，不见得是正常合理价格。判断办法一般是与合格的估价

师对同一估价对象在同一目的、同一价值时点下的重新估价结果进行比较。参见教程 P9。

7.拟定估价标准和规范，目的在于防范和降低估价误差。

『正确答案』√

『答案分析』本题考查的是房产估价误差应在合理范围内。估价标准或规范、准则、规则、方法，是为

了防止不一样的估价师对同一估价对象的同一估价目的、同一估价时间的估价结果出现重大偏差。参见教程

P10。

8.在任何时候，估价委托人既是估价报告用户，又是估价利害有关人。

『正确答案』×

『答案分析』本题考查的是估价委托人。判断题可以用举反例进行判断。如借款人的抵押价值评估，借款

人是委托人，但用人是贷款人。再譬如，法院司法处置拍卖房产，法院是委托人，但不是利害关

系人。注意：判断题中，假如出现“任何、绝对、一定、肯定”之类字眼，总是都是不对的。参见教程

P29。

9.委托人委托估价、获得估价报告只能是供自己用，不可以提供给第三方用。

『正确答案』×

『答案分析』本题考查的是估价当事人。委托人委托估价、获得估价报告的目的可能是供自己用，也可

能是提供给特定的第三方用。比如，受上市公司委托出具的某些估价报告是提供给社会公众用。也是

举反例排除。参见教程 P28。

10.因为委托人不同，不一样的房产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值

一般不一模一样。

『正确答案』×

『答案分析』本题考查的是房产估价误差应在合理范围内。不一样的房产估价师对同一估价对象在同一

估价目的、同一价值时点下的评估价值一般不一模一样，其重要原因应该在于学会的有关信息不同。但

委托人不同，不可以成为评估价值不一样的缘由和理由，不然就违背了职业道德需要。参见教程 P9。