房产估价师考试制理论与办法试题及参考答案

1、本钱法主要适用于评估的房产。

A、新开发的 2069910086

C、房产开发本钱小于平均收益

B、危险房

C、正在开发建设

D、计划开发建设

E、针对特定用户的特殊需要

2、价格等于“本钱加平均收益”是在较长时期内平均来看的，并且需要拥有的条件。

A、自由角逐

B、房产开发本钱大于平均收益

D、房产开发本钱等于平均收益

E、该种产品本身可以很多重复生产

3、征收国有土地上房子的土地获得本钱包含等。

A、场地平整费

B、城市基础设施建设费

C、渣土清运费

D、青苗补偿费

E、地上物拆除费

4 、本钱法中的投资利息的应计项目包含 )。

A、土地获得本钱

B、销售税费

C、管理成本

D、销售成本

E、建设本钱

5、本钱法中的“开发收益”是指。

A、开发商所期望获得的价值

B、开发商所能获得的最后收益

C、开发商所能获得的平均收益

D、开发商所能获得的税前收益

E、开发商所能获得的税后收益

6、在本钱法中，直接本钱利率的计算基数包含。

A、土地获得本钱

B、建设本钱

C、管理成本

D、销售成本

E、投资利息

7、关于重新购建价格的说法，正确的有。

A、重新购建价格是指重新开发全新情况的估价对象的实质支出B、重新购建价格等于账面价值C、重新购建价格是客观的重新购建价格D、建筑物的重新购建价格是全新情况的建筑物的重新购建价格E、土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地用权价格

8、建筑物重置价格的求取办法有等。

A、单位比较法

B、工料测量法

C、指数调整法

D、分部分项法

E、成新打折法

9、物质折旧可进一步从几个方面来认识和把握。

A、自然环境的恶化

B、自然经过的老化

C、正常用的磨损

D、意料之外破坏的损毁

E、延迟修理的损毁残存 )等。

10 、致使建筑物功能折旧是什么原因可能是(

A、功能缺少折旧

B、功能落后折旧

C、功能过剩折旧

D、城市规划改变

答案

多项选择题

1、

ACDE

本题考查的是本钱法适用的估价对象。新近开发完成的房产、可以假设重新开发的现有房产、正在开发的房产，都可以使用本钱法估价。有独特设计或者只针对特定用户的特殊需要而开发的房产，与单独的建筑物或者其装饰装修部分，一般也是使用本钱法估价。参

见教程 P271。
2069910086

2、

本题考查的是本钱法估价需要拥有的条件。价格等于“本钱加平均收益”是在较长时期内平均来看的，并且需要拥有两个条件：一是自由角逐，二是该种产品本身可以很多重复生产。参见教程P272。

3、

ABCE

本题考查的是土地获得本钱。征收国有土地上房子的土地获得本钱一般包含房子征

系

收补偿成本、有关成本、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费与城市基础设施建设费、建设QQ

用地用权出让金等。参见教程 P276。联

4、

ACDE

本题考查的是投资利息。土地获得本钱、建设本钱、管理成本和销售成本均应计算

利息。参见教程 P278。

5、

本题考查的是开发收益。开发收益是该类房产开发项目在正常条件下房产开发企业所能获得的平均收益，而不是个别房产开发企业最后实质获得的价值，更不是个别房产开发企业期望获得的价值。开发收益是所得税前的价值。参见教程P282。

6、

本题考查的是开发收益。直接本钱利率的计算基数=土地获得本钱+建设本钱。参见教程 P282。

7、

本题考查的是重新购建价格的内涵。选项 A 错在实质两个字，应该是必要的。选项 B 账面价值是基于历史本钱的余值。选项 E土地重新购建价格，应该根据该地块在估价时点的剩余年限确定价值确定其土地用权价格。参见教程 P287。

8、

ABCD

本题考查的是建筑物重新购建价格的求取办法。求取建筑安装工程费的办法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。参见教程P290。

9、

BCDE

答案分析】本题考查的是建筑物折旧的意思和缘由。依据引起物质折旧是什么原因，物质折旧分为下列四种：自然经过的老化;正常用的磨损;意料之外破坏的损毁;延迟修理的损毁残存。参见教程

P295。

10、

ABC

本题考查的是建筑物折旧的意思和缘由。功能折旧可分为：功能缺少折旧;功能落

后折旧;功能过剩折旧。参见教程 P296。