2025年房产估价师考试备考正在进行中，为了便捷考生准时有效的备考，那样，智学网为你精心整理了2025年房产估价师考试经营与管理要点合集，供大伙的关注。如想获得更多房产估价师考试的模拟题及备考资料，请关注智学网的更新。

2025年房产估价师考试经营与管理要点合集

在房产开发项目中，一般以房产项目本身的价值和经营收益作为收回投资的第一保障和来源。假如信托资金被挪用到其他项目上，开发商资金链条断裂，就会导致一系列的烂尾工程。为预防挪用状况发生，信托公司一般通过银行监管、依据项目进程拨划资金、向项目公司派驻财务职员、控制项目企业的财务用章等方法进行封控。

实践证明，这类控制手段基本能控制筹资方的挪用风险，但也存在因为信托公司缺少有关经验，筹资方可能借助自己的专业优势编造用款理由等达到挪用目的的状况。同时，信托公司自己可能因内控规范不完善或管理职员的道德风险，借项目之名挪用资金。防范这类风险，除信托公司切实实行各种封控手段，加大内部管理和内控规范建设外，还应当打造银行推广托管规范，既可控制筹资方的挪用风险，也能控制受托人的挪用风险。

银行作为信托财产的推广托管人，对信托财产的运用进行审核，拒绝不符合信托目的和信托文件规定的资金划付，可以更大程度上保障信托财产的安全。同时，银行可以指定专业机构审核筹资方的用款请求，比如由银行指定房地产项目的监理公司，由监理公司对项目的每笔用款出具建议，以做到专款专用。

2025年房产估价师考试经营与管理要点合集

《土地管理法》第四十七条规定，征用土地的，根据被征用土地的原作用与功效给予补偿。征用耕地的补偿成本包含土地补偿费、安置补助费与地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，根据需要安置的农业人口数计算。每个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但，每公顷被征用耕地的安置补助费，不能超越被征用前三年平均年产值的十五倍。

征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的规范规定。

被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征用城市郊区的菜地，用地单位应当根据国家有关规定缴纳新菜地开建设基金。

根据本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不可以使需要安置的农民维持原有生活质量的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但，土地补偿费和安置补助费的总和不能超越土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

2025年房产估价师考试经营与管理要点合集

（一）宏观原因剖析

要就影响整个房产市场的宏观原因进行剖析。投资者要考虑国家和地方的经济特质，以确定地区整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。要采集和剖析的数据包含：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收入、就业情况、社会政治稳定性、政府法规政策健全程度和连续性程度、产业结构、三资企业数目及结构、国内外投资的规模与比率、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策等。

还要剖析研究其所选择的特定开发区域的城市进步与建设状况。比如某城市的对内对外交通设施状况，市政基础设施健全程度及供给能力，劳动力、原材料市场情况，人口政策，地方政府产业进步政策等。

还需要对项目所在地域的状况进行剖析，包含经济结构、人口及就业情况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发地区、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。

（二）市场供应求购剖析

房产市场情况剖析一般要从以下几个方面进行：

1.供给剖析

1)调查房产目前的存量、过去的走势和将来可能的供给。具体内容包含：有关房产种类的存量、在建数目、计划开工数目、已获规划许可数目、改变作用与功效数目和拆除量等;短期新增供给数目的估计。

2)剖析目前城市规划及其可能的变化和土地借助、交通、基本建设投资等计划。

3)剖析房产市场的商业周期和建造周期循环运动状况，剖析将来有关市场地区内供应求购之间的数目差异。

2.需要剖析

1)需要预测。详细剖析项目所在市场地区内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等，预测对拟开发房产种类的市场需要。包含：就业剖析，人口和家庭剖析，收入剖析。

2)剖析规划和建设中的主要房产开发项目。规划中的项目需剖析其作用与功效、投资者、所在区县名字、地方、占地面积、容积率、建筑面积和项目目前状况等;正在开发建设中的房产项目需剖析其作用与功效、项目名字、地方、预计完工日期、建筑面积、价格和开发商名字等。

3)吸纳率剖析。就每个有关的细分市场进行需要预测，以估计市场吸纳的价格和水平。包含：市场吸纳和空置的近况与趋势，预估市场吸纳计划或相应时间周期内的需要。

4)市场购买者的商品功能需要。包含：购买者的职业、年龄、受教育程度、现居住或工作地址的区位分布，投资购买和用购买的比率。

3.角逐剖析

1)列出与角逐有关项目的功能和特征。包含：描述已建成或在建中的角逐性项目，描述计划建设中的角逐性项目，对角逐性项目进行评价。

2)市场细分，明确拟建项目的目的用户。包含：目的用户的状况、行为、地理分布，每一细分市场下用户的愿望和需要，按各细分市场结果，剖析对角逐项目功能和特征的需要情况，指出拟建项目应拥有的特点。

4.市场占有率剖析

1)基于角逐剖析的结果，按各细分市场，估算市场供给总吸纳量和吸纳速度和拟开发项目的市场份额，明确拟开发项目吸引客户或用户的角逐优势。包含：估计项目的市场占有率，在充分考虑拟开发项目优势的条件下进一步确认其市场占有率，简述主要的市场特点;估算项目吸纳量，项目吸纳量等于市场供应求购缺口和拟开发项目市场占有率的乘积。

2)市场占有率剖析结果，需要计算出项目的市场占有率、拟建项目销售或出租进度、价格和销售期，并提出有益于增加市场占有率的建议。

（三）有关原因剖析

把握总体背景状况后，投资者就可针对某一具体开发投资种类和地址进行更为详尽的剖析。从房产开发角度看，行情分析最后要落实到对某一具体的物业种类和开发项目所处区域之房产市场情况的剖析。注意的是，不相同种类型和规模的房产开发项目所面对之市场范围的差异，致使行情分析的方法和内容也有非常大的差别。不相同种类型项目需要重点剖析的内容包含：

1.住宅开发项目。行情分析将包含与房产经纪机构、物业管理职员尤其是住户的交流，以知道开发项目周围区域住宅的供应求购情况、价格水平、对现有住宅认可的程度和对将来住房的期望，以确定所开发项目的平面布置、装修标准和室内设施的配置。

2.写字楼项目。第一要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地址的周围环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特点与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足将来潜在用户的特殊需要和偏好等。

3.商业购物中心开发项目。要充分考虑项目所处区域的流动人口和常住人口的数目、购买力水平与该区域对零售业的特殊需要，还要考虑购物中心的服务半径及附近其他购物中心、中小型商铺的分布状况。最后才能确定项目的规模、档次与日后的经营构想。

4.工业或仓储项目。第一要考察开发所需要拥有的条件，诸如劳动力、交通运输、原材料和专业职员的来源问题，同时还要考虑将来入住者的建议，如办公、生产和仓储用房的比率，大型运输汽车通道和生产工艺的特殊需要，与对隔音、抗震、通风、防火、起重设施安装等的特殊需要。

开发项目要详细剖析：①项目所处的地方、周围环境及与城市中心商业区的关系;②项目用地工程地质资料;③附近区域土地借助及城市规划控制指标，城市建设规划管理的有关定额指标;④针对将来用户的需要信息;⑤相同种类角逐性进步项目的信息，政府对此进步项目的态度;⑥项目周围市政基础设施、配套设施的提供能力;⑦针对项目的本钱/价格/租金/空置率/市场吸纳能力剖析;⑧金融信息，如各类贷款获得的可能性、贷款利率、贷款期限和偿还方法等。