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2025年房产估价师考试经营与管理备考考试知识点合辑

房产市场作为市场体系的组成部分，具备市场的一般规律性，如受价值规律、角逐规律、供应求购规律等的制约。但因为房产具备不同于其他产品的特质，致使房产市场具备一系列不同于一般产品市场的特质，包含垄断性、外部性和信息不对称性等。

市场供给的垄断性

开发产品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给在短期内缺少弹性;因为房产的地方、环境、数目、档次的差异，市场供给具备异质性;因为土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，致使房产供给很难形成统一的角逐性市场，使表面存在激烈角逐的房产市场比较容易存在部分或者地域性的垄断。

市场需要的厂泛性和多样性

房产是人类存活、享受、进步的基本物质条件，是一种基本需要，市场的需要第一具备广泛性;与市场供给的异质性相吻合，需要者购置房产时一般有不一样的目的和设想，可以是自用或投资，也可以是常住或季节性用，因而需要具备多样性。

市场买卖的复杂性

因为房产市场上的产品本身不可以移动，买卖是房产产权的流转及其再界定;房产买卖一般需要经过复杂和严密的法律程序，耗浪费时间间比较长，买卖成本一般也比较多;加之市场信息的缺少，市场买卖一般需要房产估价师或房产经纪人等专业职员提供服务。

房产价格与区位密切有关

房产的不可移动性，使房产价格与房产所处的区位密切有关，区位可以决定房产价格的60%～70%;而且因为人口不断增长、土地资源不可再生和经济社会不断进步，房产价格的长期趋势是总体向上进步;但现实价格是在长期上涨趋势下个别形成的，遭到经济周期、市场预期、社会经济政治事件及买卖主体个别原因影响而呈现出短期波动。

存在广泛的经济外部性

经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不可以通过市场运作而在买卖中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。

市场信息的不对称性

信息不对称性，是指在市场买卖中，商品的卖方和买方对商品的水平、性能等所拥有些信息是不相对称的，一般商品的卖方对自己所生产或提供的商品拥有更多的信息，而商品的买方对所要购买的商品拥有极少的信息。

2025年房产估价师考试经营与管理备考考试知识点合辑

房产置业投资，是指面向已拥有了用条件或正在用中的房产，以获得房产所有权或用权为目的的投资。

二对象：

1增量房产;

2存量房产。

置业投资二目的：

一是满足自己生活居住或生产经营的需要，即自用;

二是作为投资将购入的房产出租给最后用户，获得较为稳定的常常性收入。这种投资的另外一个特征，是在投资者不想继续持有该项物业时，可以将它转售给另外的置业投资者，并获得转售收益。

很多房产企业，正在从单一的房产开发业务模式进步为开发投资和置业投资相结合的业务模式。

a.缺少房产投资管理经验且具备低风险偏好的投资者，总是倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业，这种物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低;

b.拥有房产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这种物业初始价值和收益水平较低，但伴随投资者的持续资源投入和培育，物业价值和收益能力越来越提高，当达到成熟物业的情况时，投资者可能继续持有，也会出售给前一类投资者。