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2025年房产估价师考试理论与办法考试知识点汇集

国内《城市房产管理法》第45条规定“产品房预售的，产品房预购人将购买的未竣工的预售产品房再行出售的问题，由国务院规定。”说明预售合同出售是有条件的。预售合同出售的条件如下：

1、根据法律、法规等规定，允许预售的产品房出售的可以出售;不允许出售的不能出售，比如《深圳经济特区产品住宅外销管理方法》第12条规定：“预售的外销产品住宅，在未领取房产证前不能出售，不然出售无效。”

2、出售人需要持有经过登记备案的产品房预售合同和出售合同才能成为出售人，未登记备案的预售产品房不能出售。这种规定有益于国家加大宏观管理。由于预售产品房出售主体与预售主体不同，出售人具备双重身份，它是前一产品房预售合同的预购方，同时又是后一出售合同的转售方，而不是未竣工产品房预售方，故出售人不拥有预售方的主体资格，也不必具备产品房预售许可证，但出售人需要持有经过登记备案的预售合同和出售合同才具备预售出售的主体资格。

3、预售产品房出售的标的物需要是尚未竣工的、正在建设中的预售产品房，假如出售的标的物已经竣工验收，预购方已经实质获得预售产品房地产权后，将产品房再出售给别人，不是预售产品房出售，应按产品房交易关系处置，同时预售产品房出售行为需要是行为人真实意思表示，不然出售行为无效。因为房产市场价格不稳定，出售人将预售的产品房提前出售，转移跌价风险;新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后第三出售，这种转移风险和买受风险需要是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。

4、产品房的预售合同需要合法有效，才允许预售产品房出售，不然预售产品房出售无效。人民法院民2号文件第28条规定：“产品房的预售合同无效的，预售产品房的出售合同，一般也应当认定无效。”从产品房的预售合同内容看，分以下几种状况：第一，假如产品房预售合同对出售有约定，当双方约定的出售条件已经拥有时，可以出售。比如分期付款中，产品房预售合同约定需要付清前二次应对款项或者付清应对款项达到2/3后方可出售。第二，产品房预售合同未约定出售条件，合同履行中，预购方提出出售，需要征得预售人赞同，不然出售无效。如此规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益。又可以保证预售产品房出售及预售合同的顺利履行。第三，预购方已经全部履行产品房预售合同规定的全部义务，对预售产品房的再行出售，不必征得预售人的赞同，但事后应准时公告预售人了解，使其正确履行合同。公告人是出售人和新预购人，出售人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售出售合同公告预售人，并知道原预购人履行合同状况。

5、预售的产品房出售需要签订出售合同，不必重新签订新预售合同。由于出售人与新预购人签订合同将原产品房预售合同的预购人更名为新的预购人，新预购人通过预售出售合同获得原预售合同预购人的地位。这种预售产品房出售合同应依法缴纳有关税费。出售人无论是债权出售，还是权利义务出售，都只不过合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没改变。假如出售人是债权出售，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止出售人对债权的处分权，故新预购人没必要与预售人重新签订预售合同，预售出售合同依法成立后，具备不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不能反悔，但新预购人符合出售条件时仍可以再行出售。

2025年房产估价师考试理论与办法考试知识点汇集

房产权属问题的表现形式多种多样，普通的权属问题可以通过办理抵押登记手续得以防止。北京房产抵押管理方法明确规定权属存在争议的房产不能抵押。但因为房产管理部门的规范完善是一个越来越健全的过程，因此在规范上和管理上难免有一些纰漏，另外抵押权人审核不严格也是致使权属有问题的房产可以进行抵押的主要原因。下面对几种在审核和抵押登记过程中容易被忽略和不容易发现的房产权属问题进行剖析：

1、房产权属证件所记载状况与房产实质状况不符

举例：

⑴面积不符：房地产证、土地证上记载面积是A，而实质面积是B.

⑵地方不符：房地产证、土地证上记载的四至边界与实质不符。

⑶产权人不符：房地产证、土地证登记的所有权人、用权人与实质的所有权人、用权人不符。

后果：致使处分抵押物价值大幅减少;抵押物没办法处分，贷款没办法收回。

解决手段：要特别看重和注意现场勘察工作;与房产管理部门打造好的沟系，对证实不符的状况尽量查阅房产档案。

2、违规越权发证

⑴化整为零：区县房产管理部门回避管理权限，将一宗完整的土地人为地分成若干宗土地分别发证。

举例：个别的区县人为将一宗完整地块，按不足10亩一宗划成若干块并且分别发证。

后果：致使处分抵押物价值大幅减少。

抵押物没办法处分，贷款没办法收回。

防范手段：要特别看重和注意现场勘察工作，当发现一个独立的土地证的土地只不过一宗完整土地不可分割的一部分时，要格外警惕;应需要抵押人出具其他相临土地的权证进行分辨。

⑵投机取巧：违反房产产权证办理原则和程序，形式上合法，实质违法举例：没有进行征地实质补偿，只在手续、形式上符合发证需要;在集体土地上不按需要征地出让，而仅为满足房产抵押的需要进行分割，并办理征地出让手续。

后果：抵押物没办法处分，贷款没办法收回。

防范手段：现场勘察核实;知道房产权属政策

⑶违反房地不可分原则：房子产权人与土地用权人不符;房子作用与功效与土地证作用与功效不符

举例：房地产证产权人是甲，土地证是乙;房地产证作用与功效是A，土地证作用与功效是B.后果：致使处分抵押物价值大幅减少;抵押物没办法处分，贷款没办法收回。

防范手段：房地产证、土地证要对照核实;房地作用与功效不一，应以土地证作用与功效为准或以价值较低作用与功效为准;核实规划，以将来规划为准，但要扣除应交纳的所有成本。

3、抵押房产近况作用与功效不符合将来城市规划需要房产抵押的实质是防范以后贷款不可以偿还的风险，尽管抵押物权属明确并合法登记，假如抵押房产发生了与将来城市规划冲突的状况，将可能导致抵押物处置困难，抵押贷款的还款保障将形同虚设。

后果：处分抵押物十分困难。

防范手段：对城市规划要有一个基本的认知，确定抵押物时还要对地区规划进行调查。

4、政府扶持国有企业的政策规定不利于保障抵押权人利益破产国有企业土地用权变现后用于安置破产企业职工。

举例：划拨土地的房子抵押评估时，一般将土地开发费计入房地产价值，或者单独计算，列入抵押价值中;而在企业破产拍卖时，又将土地开发费直接计入土地价值作为安置职工成本，而不可以用于抵押清偿。

后果：抵押价值减少，不足以偿还贷款。

防范手段：对机制落后，未实行改制的国有企业尽可能少贷款;全方位学会政策，尽可能回避政策冲突带来的风险。

5、建筑物与在建工程权属情况不同权属特征：房子建筑物以房子所有权证的形式体现了完整的权益，其价值体现应为市场价格。

在建工程以后能否获得合法权证存在不确定原因，从守旧原则出发，其价值体现应为本钱价格。

在建工程应具备合法手续，防止将违章房、临建房混入其中，对突破规划部分慎重对待。

6、独立房产与共有房产权属情况不同权属特征：部分共有房产抵押事前需要征得共有人赞同，处分时需要得到共有人的认同。因为共有人缘由使抵押房产处分变得复杂化，增大变现困难程度。

7、无他向权利房产与带租约房产权属情况不同带租约房产抵押事前应告之抵押权人，公告承租人。

北京房子私租现象很紧急，抵押权人事前不知情，致使抵押物处分变现困难程度加强。

带租约出售时，如租约高于市场客观租金，则将致使出售价格升高;反之，将致使价格减少。使抵押物变现价值变得复杂。对于急于自己用的买主，带租约出售价格将低于正常价格。

8、看重抵押房产权属问题，避免贷款风险房产作为不动产有着自己的特征，包含地方固定性、长期用性、很多投资性、易受政策限制性、相互影响性、保值性等，正是因为这类特征决定房产是理想的抵押物，也正是上述特征决定了其权属情况对房产买卖及买卖价格有着关键的影响。

房产权属出现缺陷是个别现象，但产生的影响和带来的风险则是巨大的。银行作为抵押权人更要引起足够的看重，只须熟知房产抵押有关政策，认真勘察房产的实质情况，核实产权证件，与房产管理部门维持密切交流，房产权属产生的问题是可以解决和防止的。