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2025年房产估价师考试《理论与办法》备考要素

路线价法的意思

城镇街道两侧的商业用地，如图ll|4、、、所示，即便地方相邻、形状相同、面积相等，但因为临街情况不同，如长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街，与土地是一面临街还是前后两面临街，或者为街角地，价值会有所不同，而且差异可能非常大。

路线价法的理论依据

路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生办法，其理论依据与市场法相同，是房产价格形成的替代原理。

路线价法适用的估价对象和条件

路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。

路线价法估价的操作步骤

运用路线价法估价一般分为6个步骤：①划分路线价区段;②设定标准临街深度;③选取标准临街宗地;④调查评估路线价;⑤制作价格修正率表;⑥计算临街土地的价值。

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路线价区段坐落于街道两侧，是带状的。一个路线价区段是具备相同路线价的地段。在划分路线价区段时，应将"通达性相当、地方相邻、地价相近"的临街土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地址，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时依据地价水平差异状况，需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不一样的路线价。而某些不繁华的街道，因地价水平差异不大，同一个路线价区段可延长至数个路口。另外，同一条街道两侧的繁华程度、地价水平有明显差异的，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不一样的路线价区段，分别附设不一样的路线价。

设定标准临街深度：针对本要点提问?标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而渐渐升高;由此点离得远远的街道的方向，地价可视为基本不变。但在实质估价中，设定的规范临街深度一般是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。比如，某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为l8m，则标准临街深度应设定为l8m;假如临街深度常见为25m，则标准临街深度应设定为25m。

以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度，可以简化将来各宗土地价值的计算。假如不以各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，由此制作的临街深度价格修正率将使将来多数土地价值的计算都要用l临街深度价格修正率进行调整。这不只会增加计算的工作量，还会使所求得的路线价失去代表性。

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标准临街宗地简称标准宗地，是路线价区段内具备代表性的宗地。选取标准临街宗地的需要是：①一面临街;②土地形状为矩形;③临街深度为标准临街深度;④临街宽度为标准临街宽度;⑤临街宽度与临街深度的比率适合;⑥作用与功效为所在路线价区段具备代表性的作用;⑦容积率为所在路线价区段具备代表性的容积率;⑧其他方面，如土地用期限、土地开发程度等也应具备代表性。

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路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。调查评估路线价，一般是在同一路线价区段内选取少量的规范临街宗地，运用收益法、市场法等办法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。

路线价一般为土地单价，也可为楼面地价;可用货币表示，也可用相对数表示，如用点数表示，将一个城镇中路线价的路线价区段以1000点表示，其他路线价区段的点数依此确定。用货币表示的路线价直观性强，较易理解，便于土地买卖时参考。用点数表示的路线价便于测算，可以防止因币值变动而引起的麻烦。下面以土地单价、货币表示路线价的情形，进一步说明路线价法。