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2025年房产估价师考试《规范与政策》高频考点

城镇住房规范改革是经济体制改革的要紧组成部分。国内传统的城镇住房规范是一种以国家统包、免费分配、低租金、无限时用为特征的实物福利性住房规范。这种住房规范存在着一系列紧急弊病和很难克服的矛盾，其根本问题在于不可以有效地满足城镇居民的住房需要，不适应社会主义产品经济的客观需要，实行低租金出租的方法，房租低得连住房的修理费也补偿不了，不只年年国家投入住宅建设的很多资金收不回来，还要再拿出一大笔资金用于补贴住房的修理和管理成本.因此，对这种传统的城镇住房规范需要进行全方位彻底的改革，达成机制转换，创立具备中国特点的新型住房规范，达成住房产品化、市场化、社会化。

国内城镇住房规范改革历程了三个阶段：

城镇住房规范改革的探索和试点阶段

1978年邓小平同志提出了关于房改的问题。
1980年4月，他更明确地提出了住房规范改革的总体构想，提出要走住房产品化的道路。同年6月，中共中央、国务院批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布将实行住宅产品化的政策。

1979年开始实行向居民全价售房的试点，中央拨款给西安、柳州、梧州、南宁四市，建房向居民供应。
1980年试点扩大到50个城市，1981年又扩大到23个省、直辖市、自治区的60多个城市及部分县镇。

1982年开始实行补贴供应住房的试点，即政府、单位、个人各负担房价的1/3。
1982年先在郑州、常州、四平及沙市四市进行试点。
1984年国务院批准北京、上海、天津三个直辖市扩大试点。截至1985年底，全国共有160个城市和300个县镇实行了补贴售房，共供应住房1093万排㎡。

自1986年将来，城镇住房规范改革获得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。
1986年2月，成立了“国务院住房规范改革领导小组”，下设办公室，负责领导和协调全国的房改工作。这一时期的特点是针对低租金的传统住房规范，提出了以大幅度提租为基本环节的改革思路。在总结试点工作经验的基础上，1988年1月国务院召开了“首次全国住房规范改革工作会议”，同年2月国务院批准印发了国务院住房规范改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房规范改革的推行策略>。这是国务院颁发的全方位指导城镇住房规范改革的要紧文件，充分一定了试点城市的做法和经验，确定了房改的目的、步骤和主要政策，对全国房改的工作进行了部署，标志着住房规范改革进入了整体策略设计和全方位试点阶段。

城镇住房规范改革的全方位推进和配套改革阶段

1991年城镇住房规范改革获得了重大突破和实质性进展，结束了一段时期以来的徘徊局面，进入了全方位推进和综合配套改革的新阶段。
1991年6月，国务院颁发了《关于继续积极稳妥地进行城镇住房规范改革的公告》，其中明确规定了城镇住房规范改革的根本目的，重申了城镇住房规范改革的有关政策，提出了部分产权理论，需要实行新房新规范，强调了国家统一政策的严肃性。

1991年11月，国务院办公厅下发了《关于全方位进行城镇住房规范改革的建议》，这是城镇住房规范改革的一个纲领性文件，明确了城镇住房规范改革的指导思想和根本目的，拟定了城镇住房规范改革的总体目的和分阶段目的，提出了城镇住房规范改革的四项基本原则，规定了城镇住房规范改革的十二大政策，需要在1992年至1993年内在国内全方位推进城镇住房规范改革。这标志着城镇住房规范改革已从探索和试点阶段，进入全方位推进和综合配套改革的新阶段。
1992年2月，国务院正式批复了上海的住房规范改革策略。同年5月1日，《上海住房规范改革推行策略》正式颁布推行，上海实行了“五位一体”的房改推行策略，具体包含推行住房公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给打折、打造房委会五项手段。上海借鉴新加坡的成功经验，在全国率先打造了住房公积金规范，开辟了新的稳定的住宅资金筹集途径。上海住房规范改革策略的推行对全国的房改产生了巨大影响和推进用途，引起了所谓“上海效应”。

城镇住房规范改革的深化和全方位推行阶段

1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房规范改革的决定》.它是在认真总结10多年房改实践经验的基础上拟定的，是指导以后一段时期房改工作的主要政策文件。《决定》确定房改的根本目的是：打造与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房规范，达成住房产品化、社会化;加快住房建设，改变居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需要。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。“三改”即改变计划经济体制下的福利性的旧体制，包含：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制;改变各单位建房、分房和修理、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制;改变住房实物福利分配的方法为以按劳分配的货币薪资分配为主的方法。“四建”即打造与社会主义市场经济体制相适应的新的住房规范，包含：打造以中低收人家庭为对象、具备社会保障性质的经济适用住房提供体系和以高收入家庭为对象的产品房提供体系;打造住房公积金规范;进步住房金融和住房保险，打造政策性和商业性并存的住房信贷体系;打造规范化的房产买卖市场和房子修理、管理市场。从而越来越达成住房资金投入产出的良性循环、促进房产业和有关产业的进步。《决定》需要全方位推行住房公积金规范，积极推进租金改革，稳步供应公有住房，加快经济适用住房的开发建设，做好原有政策与《决定》的衔接工作等，标志着城镇住房规范改革已进入深化和全方位推行阶段。

1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房规范改革加快住房建设的公告》.宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。新的深化城镇住房规范改革的基本内容是：①停止住房实物分配，实行住房分配货币化;②打造和健全以经济适用住房为主的住房提供体系;⑧继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房买卖市场;④采取扶持政策，加快经济适用住房建设;⑤进步住房金融;⑥加大住房物业管理。因为推行上述政策，使全国住房规范改革获得突破性的进展，同时，也因此形成了新的住房规范的分界线和企业住房规范改革的要紧里程碑。

党的十八大提出加快打造市场配置和政府保障相结合的住房规范，健全符合国情的住房体制机制和政策体系，立足保障基本需要、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需要的住房提供体系，越来越形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，达成广大群众住有所居的住房目的。

2025年房产估价师考试《规范与政策》高频考点

现在，国内在以廉租住房规范、经济适用住房规范和公共出租住房为主要内容的基本住房保障规范框架基础上，推进公共出租住房和廉租住房并轨运行，探索进步共有产权住房，并通过棚户区改造等方法，积极改变其他住房困难群体的居住条件。

保障性住房

保障性住房是享受政策支持的住房，包含廉租住房、经济适用住房、公共出租住房、限价产品住房。

廉租住房由政府通过新建、改建、购置、出租等方法筹集;新建廉租住房，实行土地划拨和税费减免;以低租金出租给符合条件的家庭。廉租住房单套建筑面积控制在50㎡以内，保证基本居住功能。廉租住房保障也采取发放出租补贴、由低收人家庭在市场上自行承租住房的方法。廉租住房保障资金来源有：一是地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险筹备金和管理成本之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比率不能低于10%，各地还可依据实质状况进一步适合提升比率。四是廉租住房租金收入实行收入支出两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。对中西部财政困难区域，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方法给予支持。

经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，根据保本微利原则供应给符合条件的家庭。经济适用住房单套建筑面积控制在60㎡左右;购房人拥有有限产权，购房满5年可出售，但应根据规定交纳土地收益等价款;政府优先回购。

公共出租住房的提供对象主如果城镇中等偏下收入住房困难家庭。有条件的区域，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住肯定年限的外来务工职员纳入提供范围。公共出租住房房源通过新建、改建、回收、在市场上长期出租住房等方法多途径筹集。租金水平由市县人民政府统筹考虑市场租金水平和提供对象的住房支付能力合理确定。

限价产品住房通过限定套型结构、销价格位，以招标方法确定开发建设单位。根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的公告》需要，房价过高、上涨过快的区域，要大幅度增加限价产品住房等的提供。从建设限价产品住房的城市的状况看，主要面向有当地户籍的中等及以下收入住房困难家庭销售。

现在，国家有关部门正积极推进公共出租住房和廉租住房并轨运行。依据《住房城乡建设部、财政部、国家进步改革委关于公共出租住房和廉租住房并轨运行的公告》需要，各区域要把廉租住房全部纳入公共出租住房，达成统一规划建设、统一资金用、统一申请受理、统一运营管理。同时，探索进步共有产权住房，从具体政策上，共有产权住房的提供对象是在城镇稳定就业肯定年限的初次购房家庭和棚户区改造后扩大住房面积的家庭，只能享受一次。当居住肯定年限后买卖时，需按政府与个人的产权比率推荐收益，预防寻租，政府与购房者各自持有些产权份额可按规定相互购买。这种共有产权住房可以涵盖现在保障房中的经济适用住房和限价产品住房。

棚户区改造

棚户区改造包含城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造等。棚户区改造是重大的民生工程和进步工程。
2025年以来，各区域、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进推行。
2008～2025年，全国改造各类棚户区1260万户，有效改变了困难群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提高了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐。《国务院关于加快棚户区改造工作的建议》国发[2025]25号)，需要进一步加强棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改变，同时，有效拉动投资、消费需要，带动有关产业进步，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济达成持续健康进步和民生不断改变的积极效应。棚改安置住房的提供对象是居住在棚户区的居民，其中多为低收入和中等偏下收入住房困难家庭。采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等多途径筹筹资金。对城市和国有工矿棚户区改造项目，实行免征城市基础设施配套费等打折政策。

有关配套政策

1.财政政策。市县财政将公共住房保障资金纳入年度预算安排。中央财政对中西部区域廉租住房、对各地公共出租住房及棚户区改造住房建设给予资金支持。对保障性住房建设，减免税收，免收各种行政事业性收费和政府性基金。通过税率调整，鼓励合理住房消费。

2.金融政策。住房消费方面主要包含个人住房商业贷款、住房公积金贷款。国家通过调整贷款利率和首付比率、实行差别化利率等方法，支持购买普通自住住房。住房建设方面有商业银行开发贷款。此处，允许借助住房公积金贷款支持保障性住房建设;金融机构对廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设，实行打折利率并适合延长贷款期限。

3.土地政策。产品住房用地采取“招拍挂”方法出让。保障性住房用地实行划拨等多种方法提供，并优先保证。