2025年《房产估价理论与办法》考试真题考试知识点覆盖率
缺少：单选：21、28|33
1、单项选择题
1.在评估房产的市场价值时，错误的做法是。
A.模拟房产市场定价
B.模拟估价对象的潜在顾客群的思维进行估价
C.以大部分房产市场参与者的思维为剖析判断的基础
D.从某个特定房产投资者的角度进行剖析判断
D
本题考查的是房地差估价的特征。房产估价不应是估价师的主管随便定价，而应是估价师模拟大部分市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房产价格形成机制和过程，深入调查房产市场行情的基础上，通过科学的剖析、测算和判断活动，把客观存在的房产价值揭示出来。参见教程P6|7。
第一章 第一节 2、产估价的特征
2.政府因救灾需要而征用某房子，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是。
A.征用期间致使房子损毁的价值损失
B.征用导致的家具、物资等动产搬迁成本
C.征用期间出租经营损失
D.征用期间市场上类似房产的增值差价
D
本题考查的是房产征收和征用的需要。征用房产不只应给予用上的补偿，假如房产被征用后损毁、灭失的，还应依据实质损失给予补偿。比如，房产被征用后损毁的，补偿金额应包含用上的补偿和等于被征用房产损毁前后价值之差的补偿;房产被征用后灭失的，补偿金额应包含用上的补偿和等于被征用房产价值的补偿。在房产征收、征用中不只需要评估房产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房产导致的家具、电器、机器设施、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。参见教程P20。
第一章 第二节 4、地产征收和征用的需要
3. 下列房产估价机构的行为中，错误的是。
A.依据某银行的有关招标需要根据正常评估怎么收费收取评估费
B.承接所在城市行政区外的房产出售估价业务
C.聘请其他专业机构参与完成一项以房产为主的整体资产评估业务
D.借助过去为房产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房产的投资者提供最高出价评估服务
D
本题考查的是房产估价职业道德。房产估价师和房产估价机构应付估价活动中了解的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密;应妥善报告估价委托人提供的资料，未经评估委托人赞同，不能擅自将它提供给其他个人和单位。参见教程P37~38。
第一章 第四节 房产估价职业道德
4.关于估价目的的说法，错误的是。
A.估价目的取决于委托人对估价的实质需要
B.任何估价项目都有估价目的
C.一个估价项目一般有多个估价目的
D.估价目的限制了估价报告的作用
C
本题考查的是估价目的。选项A正确，估价目的是估价委托人对估价报告的预期作用与功效，它取决于委托人对估价的实质需要，即委托人将要拿将来完成的估价报告干什么用;选项B正确，委托人一般不会无缘无故烧钱委托估价机构估价，一定是为了某种需要才委托估价机构估价，因此任何估价项目都有估价目的;选项C错误，一个估计项目应只有一个估价目的，假如委托人有多种估计目的，应分别作为不一样的估价项目;选项D正确，估价目的限制了估价报告的作用，针对某种估价目的得出的估价结果，不可以盲目地套用于与其不相符的作用。参见教程P30。
第一章 第三节 2、估价目的
5.土地借助时会遭到土地作用与功效、容积率、建筑高度等限制，这类限制条件在该宗土地的权益中是。
A.拥有些房产权利
B.受其他房产权利的限制状况
C.受房产权利以外原因的限制
D.额外的利益或好处
C
本题考查的是房产实物、权益和区位的意思。房产权利受房产权利以外原因的限制状况，比如房产用管制、相邻关系、让人民法院查封、异议登记等而使房产用或处分遭到限制。参见教程P51。
第二章 第一节 3、房产实物、权益和区位的意思
6. 下列对某宗房产情况的描述中，是房产实务情况描述的是。
A.建筑密度大小
B.房型设计
C.临路情况
D.公共配套设施状况
B
本题考查的是房产实务情况的描述。选项A是房产权益情况的内容;选项CD是房产区位情况的内容。参见教程P198。
第五章 第七节 2、房产情况调整的内容
7.下列引起某套住宅价格上升的原因中，是该住宅价格自然增值原因的是。
A.对住宅本身进行投资改良
B.因为人口增长对住宅的需要增加
C.因通货膨胀致使住宅价格上升
D.因人工本钱上升致使住宅重置本钱提升
B
本题考查的是保值增值。致使房产价格上涨是什么原因中，房产拥有者对房产进行投资改良致使的房产价格上涨，不是房产自然增值;通货膨胀致使的房产价格上涨，不是真正的房产增值，而是房产保值。外部经济、需要增加、房产用管制改变致使的房产价格上涨，是真正的房产自然增值。参见教程P67。
第二章 第二节 10、保值增值
8.关于合同租金低于市场租金时的已出租房产估价的说法，错误的是。
A.房产出售估价应评估出租人权益价值
B.续贷抵押估价应评估出租人权益价值
C.房子征收估价应评估完全产权价值
D.房产司法拍卖评估
D
本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。对于已出租的房产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，需要评估的可能不同。比如：房产出售、抵押估价应评估出租人权益价值，被征收房子价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。房产司法拍卖估价，人民法院书面说明依法将拍卖房产上原有些出租权除去后进行拍卖的，评估价值的影响原因不应包含拍卖房产上原有些出租权，即应评估无租约限制价值;未书面说明依法将拍卖房产原有些出租权除去后进行拍卖的，一般评估出租人权益价值，或者同时评估出租人权益价值和无租约限制价值，并作出相应说明，供人民法院使用。参见教程P99。
第三章 第一节 6、完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值
9.某套住宅的套内建筑面积为145m2，用面积为132m2，应分摊的共有公共建筑面积为23m2，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为元/m2。
A.5893
B.6387
C.6473
D.7016
C
本题考查的是统一计价单位。建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积/建筑面积，建筑面积=套内建筑面积+公摊面积建筑面积=145+23=168m2，建筑面积下的单价=7500×145/168=6473元/m2。参见教程P189。
第五章 第四节 5、统一计价单位
10.下列影响房产价格的原因中，不是经济原因的是。
A.国内生产总值
B.居民消费价格指数
C.汇率波动
D.税收减免
D
本题考查的是经济原因。硬性房产价格的经济原因包含经济进步、居民收入、物价、利率、汇率。选项D是影响房产价格的规范政策原因中的税收规范政策。参见教程P142~146。
第三章 第四节 5、经济原因
（责任编辑：gx）
