2025年房产估价师《案例剖析》考试大纲|
第一章 房产估价文书写作
考试目的
本部分的考试目的是测试应考职员对主要房产估价文书写作的认知、熟知和学会程度。
考试内容
第一节 房产估价文书概述
1、房产估价文书的类型及用途
估价委托书
估价委托合同
估价项目来源和接洽状况记录
估价作业策略
估价所需资料清单
估价对象实地查勘记录
估价报告
估价报告内部审核表
估价中的主要不认可见和估价结果重大修改建议记录
估价报告交接单
2、房产估价报告写作的文字需要
对词义的需要
1.用词准确
2.语义鲜明，不可以含混不清、模棱两可
3.用词不可带有较强的感情色彩
4.用词标准、简练，不堆砌、不生造
对语句的需要
1.句子简洁，概括性强
2.搭配得当
3.逻辑严密
要预防错别字和错漏
第二节 房产估价报告写作
1、房产估价报告的构成要点
2、房产估价报告的写作
封面的写作
1.估价报告名字
2.估价项目名字
3.估价委托人
4.估价机构
5.注册房产估价师
6.估价作业日期
7.估价报告编号
目录的写作
致估价委托人函的写作
注册房产估价师声明的写作
估价假设和限制条件的写作
估价结果报告的写作
1.标题
2.估价委托人
3.估价机构
4.估价对象
5.估价目的
6.估价时点
7.价值概念
8.估价依据
9.估价原则
10.估价办法
11.估价结课
12.估价职员
13.估价作业日期
14.估价报告用期限
估价技术报告的写作
1.估价对象实物情况描述与剖析
2.估价对象权益情况描述与剖析
3.估价对象区位情况描述与剖析
4.市场背景描述与剖析
5.高佳借助剖析
6.估价办法适用性剖析
7.估价测算过程
8.估价结果确定
3、房产估价报告示例
第三节 其他主要房产估价文书写作
1、估价委托合同
估价委托合同内容构成
估价委托合同写作示例
2、估价所需资料清单
对房产价格有常见影响的资料
对估价对象所在区域的房产价格有影响的资料
有关实例资料
反映估价对象情况的资料
3、估价作业策略
拟使用的估价技术路线和估价办法
拟定资料采集途径
预计需要的时间、人力和经费
估价作业步骤和时间进度安排
4、估价对象实地查勘记录
住宅房产实地查勘记录
1.住宅房产实地查勘内容
2.住宅房产实地查勘记录表示例
经营性房产实地查勘记录
1.经营性房产实地查勘内容
2.经营性房产实地查勘记录表示例
工业房产实地查勘记录
1.工业房产实地查勘内容
2.工业房产实地查勘记录表示例
在建工程实地查勘记录
1.在建工程实地查勘内容
2.在建工程实地查勘记录表示例
5、估价报告内容部审核表
估价报告内容部审核表内容构成
估价报告内容部审核表示例
第二章 不相同种类型房产估价
考试目的
本部分的考试目的是测试应考职员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、工业、特殊作用与功效等不相同种类型房产估价的特征和影响素的认知、熟知和学会程度。
考试内容
第一节 居住房产估价
1、居住房产及其特征
单宗买卖规模校小，但市场买卖量十分巨大
具备较强的相似性、可比性
不相同种类型住房价格内涵差异明显
2、影响居住房产价格的原因
影响居住房产价格的主要区位情况
1.地方
2.交通条件
3.生活服务设施
4.教育配套设施
5.环境水平
影响居住房产价格的主要实物情况
1.建筑结构、种类和等级
2.设施与设施
3.建筑水平
4.装饰装修
3、居住房产估价的常用办法
市场法
本钱法
收益法
4、居住房产估价的技术路线及难题处置
产品房估价的技术路线及难题处置
房改房、经济适用住房估价的技术路线及难题处置
第二节 商业房产估价
1、商业房产及其特征
商业房产及其类型
1.百货店业态结构特征
2.超级市场业态结构特征
3.大型综合商场业态结构特征
4.便利店业态结构特征
5.专业店业态结构特征
6.专卖店业态结构特征
7.购物中心业态结构特征
8.家居中心业态结构特征
9.仓储商店业态结构特征
商业房产特征
1.收益性
2.经营内容多，业态多样
3.出租、转租经营多，产权分散复杂
4.装修高端且复杂
5.垂直空间价值衰减性明显
2、影响商业房产价格的原因
影响商业房产价格的主要区位情况
1.地段繁华程度
2.交通条件
3.临街情况
4.楼层
影响商业房产价格的主要实物情况
1.建筑品质及内部格局
2.净高
3.面积
4.装修
5.无形价值
3、商业房产估价的常用办法
收益法
市场法
本钱法
4、商业房产估价的技术路线及难题处置
不同经营方法商业房产估价的技术路线及难题处置
1.出租型商业房产
2.运营型商业房产
不同规模商业房产估价的技术路线及难题处置
1.整幢商业房产估价
2.整层商业房产估价
3.同层商业房产不同铺面估价
空置、烂尾商业房产估价的技术路线及难题处置
第三节 商务办公房产估价
1、商务办公房产及其特征
商务办公房产及其分类
商务办公房产的特征
1.所处区位好，规模大
2.多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施健全
3.出租经营为主，多由专业物业服务企业管理
2、影响商务办公房产价格的原因
影响商务办公房产价格的主要区位情况
1.集聚程度
2.交通条件
3.周围环境
4.楼层
影响商务办公房产价格的主要实物情况
1.外观形象
2.内部装修
3.设施、设施
4.自动化程度
5.物业服务水平
6.租户种类
3、商务办公房产估价的常用办法
收益法
市场法
本钱法
4、商务办公房产估价的技术路线及难题处置
商务办公房产租金的求取
1.租约问题
2.租金构成内涵问题
3.租金支付方法问题
4.地下车库租金问题
整幢商务办公房产估价的技术路线及难题处置
1.单纯型商务办公房产
2.商住型商务办公房产
3.综合型商务办公房产
第四节 旅馆房产估价
1、旅馆房产及其估价特征
旅馆房产及其特征
1.餐馆、酒店、宾馆房产及其特征
2.旅店、招待所及其特征
旅馆房产的估价特征
1.出售少且一般为整体出售
2.功能多样
3.性投资大、投资收购期较长、经营风险较大
4.价值主要体目前接待顾客种类及其能力
2、影响旅馆房产价格的主要原因
影响旅馆房产价格的主要区位情况
1.交通条件
2.周围环境
影响旅馆房产价格的主要实物情况
1.设施设施和用具
2.营运管理
3、旅馆房产估价办法的使用
收益法
市场法
4、旅馆房产估价的技术路线及难题处置
酒店不同功可以用房收益的测算
酒店净收益的求取
第五节 餐饮房产估价
1、餐饮房产及其估价特征
地段选择的差异性
2、餐饮房产估价的技术路线及难题处置
第六节 工业房产估价
1、工业房产及其估价特征
涉及的行业多
非标准厂房多，建筑工程造价相差大
要区别设施和建筑物的造价
厂房使用年限受腐蚀性影响大
2、影响工业房产价格的主要原因
影响工业房产价格的主要区位情况
1.交通条件
2.基础设施
3.地点
影响工业房产价格的主要实物情况
1.用地面积与形状
2.地质和水文条件
3.房产作用与功效
3、工业房产估价的常用办法
本钱法
市场法
收益法
4、工业房产估价的技术路线及难题处置
第七节 特殊作用与功效房产估价
1、停车库的估价
地下停车库特征
地下停车库的价格特征
地下停车库容易见到的估价办法和技术路线
2、加油站的估价
加油站房产估价的一般特征
1.地方极其要紧并且分布离散性较强
2.经营的个性差异显著
3.存在成品油特许经营权带来的超额收益
加油站容易见到的估价办法和技术路线
报考条件
1.学会居住房产及其估价的特征，影响该种类房产的主要区位情况和主要实物情况，在该种类的房产估价中怎么样使用估价办法;
2.学会商业房产及其估价的特征，影响该种类房产的主要区位情况和主要实物情况，在该种类的房产估价中怎么样使用估价办法;
3.学会商务办公房产及其估价的特征，影响该种类房产的主要区位情况和主要实物情况，在该种类的房产估价中怎么样使用估价办法;
4.熟知旅馆房产及其估价的特征，影响该种类房产的主要区位情况和主要实物情况，在该种类的房产估价中怎么样使用估价办法;
5.熟知餐饮房产及其估价的特征，在该种类的房产估价中怎么样使用估价办法;
6.熟知工业房产及其估价的特征，在该种类的房产估价中怎么样使用估价办法;
7.知道特殊作用与功效房产及其估价的特征，影响这类种类房产的主要区位情况和主要实物情况，在该种类的房产估价中怎么样使用估价办法。
第三章 不同目的房产估价
考试目的
本部分的考试目的是测试应考职员对不同估价目的在房产估价时所起有哪些用途，房产估价的假设首要条件，房产价值种类与房产估价首要条件之间的关系，房产价值种类和估价首要条件、房产权利和房产交换价值之间的关系，与它们和房产估价目的的关系等的认知、熟知和学会程度。
考试内容
第一节 建设用地用权出让价格评估
1、建设用地用权出让价格评估的特征
建设用地用权出让价格评估应使用市场价值标准
估价时点一般为估价作业日期将来某一时点
不同出让方法可侧重使用不一样的估价办法
搜集市场资料时，特别应重视所选实例的可替代性
2、建设用地用权出让价格评估办法的选择
市场法
假设开发法
本钱法
基准地价修正法
第二节 房产出售价格评估
1、房产出售价格评估的特征
2、房产出售价格评估常用办法
市场法
假设开发法
本钱法
收益法
基准地价修正法
第三节 房产抵押价值评估
1、房产抵押价值内涵及评估实质
2、房产抵押估价的法律规定
可以设定抵押的房产及对其抵押时的需要
不能设定抵押的房产
其他限制条件
与房产抵押估价有关的规定
3、房产抵押价值评估技术路线及估价办法
完全产权房产
不完全产权房产
部分房产
在建工程房产
乡、村企业房产
4、房产抵押估价的需要注意的地方
估价目的
估价时点
确认估价对象可以作为设定抵押的房产
合理确定假设首要条件和限制条件
把握市场风险预防高估
估价中的小心原则
市场变现能力剖析
说明与风险提示
其他
第四节 房子征收评估
1、房子征收补偿内涵
2、房子征收评估特征
估价数目大
涉及面广，社会干扰大
估价对象复杂，需要协调各种关系
补偿价格关联性强
3、房子征收评估的有关规定
房子征收评估对象
房子征收评估目的
房子征收评估范围
房子征收评估的时点
房子征收评估价值内涵
房子征收评估标准
房子征收评估原因
4、房子征收评估办法和结果确定
房子征收评估办法
房子征收评估结果确定
5、房子征收评估技术路线
市场法评估技术路线
1.采集和测算类似房产价格
2.修正类似房产价格
3.确定被征收房子价格
收益法评估技术路线
本钱法评估技术路线
假设开发法评估技术路线
1.测算续建完成后的价值
2.测算续建本钱和成本
3.测算在建工程价值
6、房子征收评估工作步骤
评估机构选定
评估机构业务承揽
评估委托
评估筹备和业务拓展
实地查勘
初步评估结果公示
提交评估报告
讲解说明
资料保管
7、房子征光复核评估和鉴别
1.申请复核评估
2.复核评估
3.评估专家鉴别
第五节 房产强制拍卖估价
1、房产拍卖的有关法律规定
2、房产强制拍卖估价的特征
强制处分
迅速变现
市场需要面窄、推广力度小
消费心理和购买心理原因
购买者的额外支出
3、房产强制拍卖估价的技术路线
4、房产强制拍卖估价的种类与办法
产品房
行政划拨地上的房地产
在建工程
第六节 房产损害赔偿估价
1、房产价值损失是什么原因及类型
因规划修改给房产权利人的合法权益导致损失
1.房子本身的规划修改、变更致使的房产价值损失
2.小区内部的规划修改、变更致使的房产价值损失
3.小区周围规划修改、变更致使的房产价值损失
4.房产所在的地区规划修改、变更致使的房产价值损失
5.房产所在地区大型基础设施建设修改、变更致使的房产价值损失
因在相邻土地上建造建筑物给相邻房产导致价值损失
因环境污染导致房产价值损失
因工程水平缺点导致房产价值损失
因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，导致邻近房产价值损失
因异议登记不当，导致房产权利人损害
因非法批准征收、用土地，给当事人导致损失
因未能履约使别人工程停缓建，给别人导致损失
因对房产权利行使不当限制，给房产权利人导致损失
2、房产损害导致的损失剖析
房产损害的分类
1.根据房产受损害的部位划分
2.根据房产可修复的损害和不可修复的损害划分
3.根据暂时性的损害和永久性的损害划分
房产损害的赔偿金额
3、房产损害赔偿估价内涵及特征
房产损害赔偿评估内涵
房产损害赔偿评估价值概念
损害赔偿估价的特征
4、房产损害赔偿估价办法选择
修复成本法
损失资本化法
1.净收益降低收益年期不变型
2.净收益不变收益年期降低型
3.净收益、收益年期降低型
赔偿实例比较法
损害前后价差法
5、房产损害赔偿估价的技术路线及难题处置
规划变更致使房产价值损失的估价技术路线及难题处置
产品房水平缺点致使价值减损的估价技术路线及难题处置
第七节 企业各种经济行为涉及的房产估价
1、企业各种经济行业涉及的房产估价种类
房产权属发生转移
房产权属不发生转移
2、估价的假设首要条件
3、估价办法的使用
房产权属发生转移的估价
房产权属不发生转移的估价
报考条件
1.学会建设用地用权出让价格评估;
2.学会房产出售价格评估;
3.学会房产抵押价值评估;
4.学会房子征收评估;
5.熟知房产强制拍卖估价;
6.熟知房产损害赔偿估价;
7.知道企业各种经济行为涉及的房产估价。
第四章 房产咨询顾问服务
考试目的
本部分的考试目的是测试应考职员对房产市场调查研究、房产投资项目可行性研究、房产开发项目策划和房产贷款项目评估等房产咨询顾问服务的认知、熟知和学会程度。
考试内容
第一节 房产市场调查研究
1、房产市场调查研究种类
整体房产市场调查研究
住宅房产市场调查研究
商业房产市场调查研究
写字楼房产市场调查研究
酒店房产市场调查研究
工业房产市场调查研究
2、不相同种类型房产市场调查研究报告内容
住宅房产市场调查研究报告内容构成
1.宏观环境剖析
2.房产市场进步近况和趋势剖析
3.顾客剖析
4.角逐剖析
商业房产市场调查研究报告内容构成
1.宏观环境剖析
2.商业房产进步近况及趋势
3.商圈剖析
4.买家消费习惯剖析
5.顾客剖析
写字楼房产市场调查研究报告内容构成
1.宏观环境剖析
2.写字楼房产市场进步情况和趋势
3.商务圈剖析
4.角逐、典型项目研究
5.写字楼顾客剖析
酒店房产市场调查研究报告内容构成
1.宏观环境剖析
2.酒店房产的进步近况和特征
3.酒店买家剖析
4.酒店市场角逐剖析
5.酒店经营者剖析
第二节 房产投资项目可行性研究
1、房产投资项目可行性研究特征
2、房产投资项目可研报告主要内容
项目总论
项目概况
项目投资环境剖析
项目地区环境剖析
房产行情分析
项目市场定位
项目规划与建筑设计策略
项目开发建设进度安排
投资估算与资金筹备
项目经济效益剖析
项目风险剖析
项目社会效益剖析
项目可行性研究结论与建议
第三节 房产开发项目策划
1、房产开发项目策划的特征
地域性
系统性
前瞻性
市场性
革新性
多样性
2、房产开发项目策划报告主要内容
项目背景
开发项目地块剖析
1.地块的自然条件剖析
2.地块周围的经济及社会条件剖析
3.地块的环境条件剖析
开发项目市场调查与剖析
1.市场环境调查与剖析
2.市场需要容量调查与剖析
3.买家和买家行为调查与剖析
4.角逐隋况调查与剖析
开发项目SWOT剖析
1.开发项目的优势剖析
2.开发项目的劣势剖析
3.开发项目的进步机会剖析
4.开发项目的的威胁剖析
开发项目的市场定位
1.消费群体定位
2.项目形象定位
3.规划设计及建筑形象定位
4.户型定位
5.价格定位
6.物业管理定位
开发项目的商品策划及规划建议
1.项目总体规划设计建议
2.建筑个体设计建议
3.环境景观设计建议
4.户型设计建议
开发项目的定价及价格方案
1.开发项目定价目的
2.开发项目定价办法选择
3.开发项目价格方案选择
开发项目广告策划及销售
1.开发项目广告设计
2.开发项目广告媒体选择
3.开发项目销售计划及方案拟定
第四节 房产贷款项目评估
1、房产贷款项目评估的意思
2、房产贷款项目评估有关法律法规及技术指标规定
3、房产贷款项目评估的特征
综合性
科学性
专业性
特殊性
4、房产贷款项目评估的内容
5、房产贷款项目评估的需要注意的地方
评估的侧重点
动态与静态剖析
项目风险评估
项目市场评估
报考条件
1.学会房产市场调查研究;
2.熟知房产投资项目可行性研究;
3.熟知房产开发项目策划;
4.熟知房产贷款项目评估。